Na własność, czy w wynajmnie ?
W branży logistycznej wynajem powierzchni magazynowych to już rynkowy standard i oczywistość dla wielu firm. Operatorzy logistyczni czy firmy dystrybucyjne już dawno doszły do wniosku, że zamiast budować własny magazyn, lepiej go wynająć – tak jest szybciej, elastyczniej i w końcowym rozrachunku – taniej. Podobnie rzecz ma się z powierzchniami biurowymi – nawet duże korporacje często nie posiadają swoich biur na własność, tylko je wynajmują. Jednak w sferze produkcyjnej wciąż dominuje model własnego obiektu fabrycznego, a tak wcale być nie musi.
Posiadanie własnego obiektu produkcyjnego ma niewątpliwie zalety – firma działa „na swoim”, nie ponosi kosztów wynajmu, a nieruchomość zapewnia też względną stabilność, a przynajmniej stwarza takie złudzenie.
To wszystko sprawdza się wyśmienicie, gdy firma produkcyjna działa w stałych, niezmiennych warunkach – ale realia rynkowe są inne. Co zatem robić, gdy decydujemy się np. na wprowadzenie nowych produktów czy zwiększenie skali działania, wymagające większych linii produkcyjnych? Posiadane od lat obiekty fabryczne często nie pozwalają na dynamiczny rozwój i elastyczną rozbudowę. Co, gdy dana lokalizacja zaczyna nam nie wystarczać, albo aktualnie okazuje się nie być optymalną dla danej działalności?
Zapada więc decyzja – potrzebujemy nowej fabryki. Wtedy powstaje podstawowe pytanie – skąd wziąć niezbędne środki na jej wybudowanie? Można wziąć kredyt, ale to kosztuje. Można wykorzystać wypracowane rezerwy finansowe, ale te też lepiej było by przeznaczyć na rozwój działalności podstawowej, a nie na zamrażanie kapitału w ziemi.
Zaraz rodzi się drugie pytanie – czy decydować się na obiekt odpowiadający naszym dzisiejszym potrzebom, czy kupować większą działkę z możliwością rozbudowy za kilkanaście lat? To znów oznacza spore kwoty zamrożone w nieruchomości. W przypadku biura czy magazynu odpowiedź nasuwa się sama – powierzchnię można wynająć na kilka lat i po okresie najmu, bez zbędnych kosztów podejmować dalsze decyzje – zostajemy czy zmieniamy lokalizację, wielkość i standard. W przypadku obiektów produkcyjnych można działać podobnie, choć wciąż dużą przeszkodą jest bariera mentalna. Firma produkcyjna bez własnej, wpisanej w księgach wieczystych nieruchomości fabrycznej? Wielu wciąż może to z trudem przyjmować do wiadomości, ale przypomnijmy sobie, że kilkanaście lat temu też mało kto wyobrażał sobie, że można prowadzić dużą i co najważniejsze, sprawną firmę logistyczną czy transportową, nie posiadając na własność żadnego pojazdu czy magazynu, a tylko je wynajmować. Dlaczego w przypadku obiektów przeznaczonych na produkcję
mielibyśmy myśleć inaczej?
Fabryka dopasowana
Przed podobnym pytaniem stanęła firma Zelmer – największy i najbardziej znany, polski producent drobnego sprzętu AGD. Firma ta posiada duży udział w sprzedaży sprzętu AGD nie tylko w Polsce, ale i na rynkach zagranicznych, eksportując swoje produkty do 35 krajów świata. Od 2009 roku Zelmer zajmuje trzecie miejsce na rynku małego AGD w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. W samym tylko listopadzie Grupa Zelmer wyprodukuje 260 tys. sztuk sprzętu. Roczne przychody Grupy przekraczają 600 mln zł.
Skala działania jest więc gigantyczna, a Zelmer nie zamierza na tym poprzestawać. Dotychczas posiadane, historyczne obiekty fabryczne ulokowane są niemal w centrum Rzeszowa. Lokalizacja dobra, ale nie dla fabryki, zwłaszcza takiej, która zamierza się rozwijać i rozrastać. – Rozwój produkcji, wzrost skali prowadzonego biznesu oraz dynamiczna ekspansja na rynki zagraniczne skutkuje systematycznym wzrostem sprzedaży. Nowa fabryka i wprowadzenie nowoczesnego systemu organizacji produkcji są kolejnym etapem realizacji strategii rozwoju spółki – mówi Janusz Płocica, prezes Grupy Zelmer S.A.
Zelmer musiał więc znaleźć miejsce na nową fabrykę, położoną niedaleko Rzeszowa, by mogli w niej pracować sprawdzeni i doświadczeni pracownicy. Wtedy też zrodziło się pytanie – czy firma rzeczywiście musi inwestować w teren i budynek, czy też lepiej skorzystać z nowocześniejszych i bardziej elastycznych rozwiązań i nową fabrykę wynająć? Wybrano to drugie rozwiązanie.
Jedno było pewne, obiekt musi być nowoczesny, dobrze ulokowany, a do tego dostarczony przez sprawdzonego i doświadczonegodewelopera, spełniając konkretne warunki, wynikające ze specyfiki pracy zleceniodawcy. Dlatego Zelmer zdecydował się powierzyć losy swojej nowej fabryki firmie Panattoni Europe, deweloperowi, który ostatnimi czasy szczególnie wyspecjalizował się w budowie obiektów przemysłowych pod indywidualne potrzeby najemcy (build-to-suit).
Optymalnie i wydajnie
Planowanie realizacji powstającego BTSu w Rzeszowie przebiegało pod hasłem optymalizacji – dotychczas istniejące jednostki produkcyjne będą zastąpione jednym wielofunkcyjnym obiektem przemysłowym. Z tego powodu, nowy obiekt Zelmera miał nie tylko optymalnie zagospodarowywać teren, ale i być optymalnym pod względem ekologicznym. W efekcie powstał projekt nowej inwestycji, która będzie spełniała trzy funkcje: produkcyjną (ok. 17,5 tys. m2), magazynową (11 tys. m2) oraz socjalno-biurową (4 tys. m2). Całkowita powierzchnia obiektu wyniesie ok. 32,5 tys. m2, efektywnie rozplanowanych na 5,7 ha działce (współczynnik zagospodarowania wyniósł ponad 50%, podczas gdy standardem jest poziom 42-46%).
W obiekcie zastosowane zostaną nowoczesne instalacje technologiczne, które odpowiadać będą za gospodarowanie energią. Dzięki nim możliwe będzie przeprowadzenie procesu rekuperacji, a więc odzyskania energii termicznej, wykorzystywanej do ogrzewania pomieszczeń obiektu. Woda używana w procesach technologicznych na produkcji, odbierając ciepło z maszyn produkcyjnych, będzie przekazywać je m.in. do ogrzewania pomieszczeń biurowych. Dzięki zastosowaniu tego i szeregu innych rozwiązań optymalizacyjnych oszczędności wyniosą prawie 0,5 miliona euro rocznie.
Niewątpliwym atutem nowego obiektu jest jego lokalizacja. Panattoni Europe, znając wymagania i oczekiwania klienta zaproponowało zlokalizowanie inwestycji na terenie Mieleckiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Euro-Park, w Gminie Głogów Małopolski. Ulokowanie obiektu na terenie SSE oznacza dla najemcy szereg korzyści finansowych, realizowanych poprzez ulgi podatkowe. – Rzeszowski BTS dla Grupy Zelmer to pierwszy projekt Panattoni Europe w regionie podkarpackim, a także w obrębie Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Realizacja obiektu dla Grupy Zelmer jest najlepszym dowodem na coraz większe zainteresowanie budowaniem obiektów przemysłowych w ramach SSE, co bezpośrednio
wynika ze zmian przepisów prawa. Dzięki nim, na przykład Zelmer skorzysta z rozszerzenia kosztów kwalifikowanych, uprawniających do 50% ulg. Zapewne jest to kierunek, w którym może rozwijać się rynek nieruchomości przemysłowych – mówi Marek Foryński, dyrektor grupy BTS, Panattoni Europe.
Należy jednak pamiętać, że w przypadku Specjalnych Stref Ekonomicznych (SSE) obiekt trzeba pojmować w szerszym kontekście – z jednej strony produkcyjnym, z drugiej uwzględniającym zaawansowane technologie. Obiekty, które mogą i zapewne będą powstawać w SSE to najczęściej „obiekty wielofunkcyjne”, których częścią powinny być nie tylko powierzchnie magazynowe, ale przede wszystkim powierzchnie umożliwiające prowadzenie produkcji, montażu lub konfekcjonowania produkcji. I to może być sygnałem dla kolejnych inwestorów, wskazującym na opłacalność przenoszenia produkcji z Europy zachodniej do Polski lub powiększanie mocy wytwórczych poprzez tworzenie nowego zakładu w strefach ekonomicznych.
SSE korzystna dla wszystkich
Również dla samego dewelopera budowa na terenie SSE oznacza korzyści już na etapie przygotowania inwestycji, jak i później, podczas jej eksploatacji, a także przy poszukiwaniu dalszych potencjalnych najemców. Specjalne Strefy Ekonomiczne mają zwykle bardzo dobre położenie komunikacyjne – nie inaczej jest w przypadku tej mieleckiej. Powstający park przemysłowy zlokalizowany jest w Rogoźnicy oraz Woli Cichej w Gminie Głogów Małopolski – 8 km na północ od centrum Rzeszowa, 200 m od przystanku kolejowego (co pozwala na wygodny dojazd pracowników) i tuż przy drodze krajowej nr 9 Radom-Rzeszów, 600 m od budowanego węzła A4 „Rzeszów Centralny” oraz 4 km od lotniska Rzeszów Jasionka.
Równie ważnym z punktu widzenia inwestycyjnego jest fakt, że teren SSE znajduje się w jednych rękach i nie jest podzielony na wiele działek, które trzeba dopiero scalać. Cały teren ma też odpowiednie przygotowanie prawne oraz rozbudowane zaplecze techniczne – zorganizowanie przyłączenia mediów, czy cała obsługa formalna i prawna, przebiegają dużo sprawniej, dzięki czemu Panattoni Europe może zagwarantować krótki okres realizacji całej inwestycji. 4 listopada 2010 na terenie powstającej inwestycji odbyło się wmurowanie kamienia węgielnego, a cały obiekt ma być oddany do użytku już w kwietniu przyszłego roku.
O tym, że wybór lokalizacji był niezwykle trafny, świadczy zmieniające się otoczenie. – Kiedy jako deweloper zaczęliśmy rozmawiać o inwestycji, wokół planowanej działki nie było żadnych ukończonych budynków. Minęło dziesięć miesięcy i większość działek jest zapełniona. Jest to dla nas pozytywna oznaka, że Specjalne Strefy Ekonomiczne staną się w najbliższym czasie wyznacznikiem rozwoju rynku, zwłaszcza w kontekście branży nieruchomości przemysłowych – mówi Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę Środkowo Wschodnią.
Trafność inwestycji podkreśla też Beata Hryniewska z firmy Jones Lang LaSalle, która występowała w charakterze doradcy dla najemcy – Jako doradca Grupy Kapitałowej Zelmer S.A., cieszymy się, że budowa nowej fabryki o charakterze build-to-suit, będzie realizowana w strategicznej lokalizacji objętej Specjalną Strefą Ekonomiczną. Budowa tak dużej inwestycji została powierzona doświadczonemu deweloperowi, jakim jest firma Panattoni. Doskonały dostęp do komunikacji miejskiej i bliskość planowanej autostrady A4 czyni tę lokalizację bardzo szczególną, a wynegocjowane warunki najmu pozwolą firmie Zelmer efektywnie użytkować nową fabrykę i realizować swoje plany rozwoju.
W budowanej fabryce Grupa Zelmer zamierza spędzić minimum 15 lat – na tyle podpisana została umowa najmu, która oczywiście zakłada opcję przedłużenia współpracy po tym okresie. W przypadku obiektów fabrycznych umowy najmu są znacznie dłuższe niż ma to miejsce w przypadku powierzchni magazynowych, wynajmowanych zwykle na pięć lat. Dzieje się tak głównie za sprawą dużo większego „spersonalizowania” samego obiektu i związanych z tym większych kosztów inwestycji. Możliwości pozyskania innego klienta na taki obiekt są również dużo bardziej ograniczone.
Pozostaje tylko liczyć, że nadchodząca zima nie pokrzyżuje ambitnych planów deweloperowi i jego ekipom budowlanym. Sprawnie przeprowadzona inwestycja dla Grupy Zelmer będzie dobrym przykładem dla innych firm produkcyjnych, potwierdzającym tezę, że obiekt fabryczny, podobnie jak magazyn czy biuro, można efektywnie i korzystnie wynająć.
Fabryka na wynajem – to się opłaca
TSL Biznes: W segmencie powierzchni magazynowych klienci mają wybór:
budować obiekt pod swoje potrzeby, albo wynająć istniejącą powierzchnię
spekulacyjną. Jak to wygląda w przypadku powierzchni produkcyjnych?
Czy widać bezpośrednie podobieństwa do branży magazynowej, czy też
specyfika jest zupełnie inna?
Marek Foryński: W przypadku budowy i wynajmu powierzchni przemysłowych specyfika segmentu powierzchni produkcyjnej znacznie odbiega od segmentu powierzchni magazynowych.
Podstawowym elementem, różniącym wspomniane segmenty, jest występowanie spekulacyjnej powierzchni magazynowej i brak spekulacyjnie przygotowanej powierzchni produkcyjnej. Jest to podyktowane szczególnymi i zazwyczaj niepowtarzalnymi potrzebami firm, ich technologii, rozmieszczenia linii produkcyjnych, specyfiki produktu, jego wrażliwości i zapotrzebowania na wiele powierzchni służących produkcji, które nie są magazynami. Mogą do nich należeć laboratoria, biura kontroli jakości i temu podobne.
Ten indywidualny charakter może dotyczyć bardzo wielu aspektów planowanego obiektu i naszym zadaniem jest prawidłowe ich zidentyfikowanie w ramach współpracy z klientem i zaproponowanie najbardziej optymalnych rozwiązań funkcjonowania procesu. Inna od standardowo przyjętej izolacja budynku, doświetlenie światłem naturalnym ściśle określonych sekcji budynku, odstępstwo od najbardziej popularnego rozstawu słupów czy indywidualna specyfika posadzki to tak naprawdę A-B-C obiektu produkcyjnego, a i tak mówimy tylko o podwalinach pod szczegółowo zaplanowany obiekt typu BTS.
Z tych właśnie powodów nie realizuje się budynków spekulacyjnych służących procesowi produkcyjnemu. Naturalnie podejmuje się próby dostosowania istniejących spekulacyjnych obiektów magazynowanych dla potrzeb realizowania produkcji, z różnym jednakże skutkiem.
Zainteresowanie nowymi inwestycjami pod produkcję i przemysł jest duże i się nasila, co zapewne ma związek ze stale rosnącym PKB. Wstępne szacunki Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w III kwartale br. produkt krajowy brutto, niewyrównany sezonowo w porównaniu z analogicznym okresem 2009, wzrósł realnie o 4,2%. W tym, jak zauważam, istotną rolę odgrywają inwestycje, co świadczy o tym, że nasza aktywność i obserwacje rynkowe idą w parze z rozwojem kraju.
Historycznie większość przedsiębiorstw produkcyjnych posiada obiekty fabryczne na własność. Czy tu, podobnie jak w magazynach, pojawia się trend wynajmu obiektów produkcyjnych?
M.F.: Obserwujemy, że podmioty działające na rynku i realizujące procesy produkcyjne nabierają coraz większej świadomości i często ich motywem decyzji o wynajmie powierzchni jest chęć inwestowania w przedmiot ich działalności – linie produkcyjne, narzędzia, badania, kadrę, systemy zarządzania, itp. Nie inwestują w budynki lub nieruchomości i aktywa związane z tymi nieruchomościami. Firmy inwestują w kapitał obrotowy i kapitał pracujący, dzięki któremu mogą rozwijać swoje produkty i usługi, koncentrując się na produkcie, a nie na procedurze administracyjnej, pozwalającej im zrealizować inwestycję.
Jakie firmy są lub będą w najbliższym czasie najbardziej zainteresowane wybraniem modelu najmu powierzchni produkcyjnych?
M.F.: Są to firmy, które mają wysoką specjalizację i koncentrują się na efektywności zaangażowanego kapitału. A jest to podyktowane stylem i sposobem zarządzania. Posiadanie aktywów i środków trwałych, w szczególności takich jak nieruchomości (grunty, budynki, budowle etc.) jest coraz mniej popularne i coraz mniej efektywne. Z punktu widzenia świadomej swoich celów organizacji nie można być doskonałym w każdej dziedzinie. Następuje specjalizacja, która będzie powodować wzrost produktywności i efektywności przedsiębiorstw. Chęć posiadania odpowiedniej struktury, służącej realizowaniu zadań produkcyjnych, może być z łatwością zaspokojona przez dewelopera powierzchni przemysłowych, który potrafi przekonać partnera o skuteczności działania i zaproponuje rozwiązania służące rozwojowi danego podmiotu.
Wasza najnowsza inwestycja dla Grupy Zelmer zlokalizowana jest we wciąż mało popularnym regionie: na Podkarpaciu. Jakiego typu nowych obiektów można się tu spodziewać? Czy będziecie rozwijać się w tym lub innych niszowych regionach?
M.F.: Region podkarpacki jest szczególnym dla Panattoni Europe, chociażby dlatego, że wyznaczył nowy kierunek ekspansji dewelopera. Jest też bardzo ważny z punktu widzenia gospodarki i naturalnej możliwości otwarcia się na Wschód. Tak jak każdy region ma swoją specyfikę przemysłu, która może się przełożyć na potencjalnych klientów,
poszukujących powierzchni magazynowych i produkcyjnych. Może to być branża lotnicza, maszynowa, czy elektromaszynowa. Mogą to być również obiekty służące sieciom handlowym.
Należy jednak jasno powiedzieć, że dla Panattoni Europe nie ma mniej lub bardziej istotnych regionów, choć rejon podkarpacki, w związku z intensywnym rozwojem uświadomił nam skalę rozwoju rynków, położonych na wschodzie kraju. My koncentrujemy się na produkcie, który możemy dostarczyć, na naszych usługach, z których mogą korzystać partnerzy i staramy się jak najlepiej przekonywać do współpracy z nami. W związku z tym każdy klient, który jest poważnie zainteresowany nowoczesną powierzchnią przemysłową, jest traktowany przez nas z ogromną atencją.
Sądzimy, że nasza intensywna współpraca z coraz szerszą gamą partnerów, którzy zgłaszają zapotrzebowanie na nasz produkt, nieustannie będzie dowodzić naszych coraz mocniej rozwijających się możliwości poszerzania obszarów aktywności w ramach całego kraju.
